Wij Weigeren de Huurverhoging

FAQ de huurverhoging

Deze Frequently Asked Questions (FAQ/ Veelgestelde vragen) voor Wij Weigeren de Huurverhoging probeert inzicht te verschaffen in de (mogelijke) vragen die komen kijken bij deze actie. Deze pagina zal periodiek worden bijgewerkt. Ons doel is dat mensen hun rechten kennen en gaan gebruiken en dat barrières worden weggenomen. Hiermee geven we niet slechts individueel antwoord aan huurders maar bouwen we collectief kennis op.

ik heb een vraag. Wat nu?

  1. Lees eerst het volledige Stappenplan op onze website of als pdf
  2. Geeft het stappenplan geen antwoord op uw vraag? Kijk dan tussen de veel gestelde vragen op deze pagina. 
  3. Komt u er niet uit? Stuur ons dan een email via info@wijweigerendehuurverhoging.nl 
  4. Tot slot kunt u zich aanmelden voor een van de webinars om uw vragen te stellen.

veel gestelde vragen

Q: Waarom moet ik me aanmelden voor de actie via de website?

A: Het aantal aanmeldingen geeft ons een indicatie van hoeveel huurders mee doen met onze weiger-actie. Door je aan te melden kunnen we je in contact brengen met anderen die ook de huurverhoging weigeren en kunnen wij jou en andere deelnemers voorzien van steun, tips en informatie. Het geeft ons de mogelijkheid om je op de hoogte te houden van de actie via een nieuwsbrief en in sommige steden of dorpen kunnen we bewoners organiseren in lokale solidariteitsnetwerken die samen de huurverhoging weigeren. Tot slot kunnen we contact opnemen wanneer je aangeeft dat je actief wilt worden binnen onze actiegroep en uitnodigen om mee te werken. Maar de eerste stappen om de huurverhoging te weigeren, moet je natuurlijk zelf zetten.

Q: In de brief van de huurverhoging staat dat ik schriftelijk bezwaar kan maken tegen de verhoging. Moet ik hiervan gebruik maken?

A: Om te kunnen deelnemen aan onze actie ontraden we het om gebruik te maken van een schriftelijk bezwaar. Het weigeren van de huurverhoging door deze niet te betalen aan de hand van ons Stappenplan is een net zo legitieme manier om bezwaar aan te tekenen en het legt de verantwoordelijkheid om actie te ondernemen bij de verhuurder. Een schriftelijk bezwaar wordt vrijwel altijd direct ongegrond verklaard en dan sta je als huurder met lege handen. 

Q: Ik heb een inkomensafhankelijke huurverhoging gehad. Kan ik de huurverhoging weigeren?

A: Ja! De inkomensafhankelijke huurverhoging wordt bepaald aan de hand van het inkomen van de huurder en kan €50 of €100 bedragen. De huurverhoging kan ook bij een inkomensafhankelijke huurverhoging gewoon geweigerd worden aan de hand van de stappen uit ons Stappenplan.

Deze vorm van huurverhogen is in 2013 ingevoerd om de verhuurderheffing te kunnen financieren. Nu deze extra belasting wordt afgeschaft is de inkomensafhankelijke huurverhoging niet meer goed te praten. Deze ordinaire gelegaliseerde diefstal moet stoppen. Meld je aan voor onze actie.

Q: Ik huur in de vrije sector kan ik de huurverhoging ook weigeren?

A: In de gereguleerde (sociale) huursector ben je wettelijk beter beschermd en kun je makkelijker actie voeren tegen de huurverhoging. In de vrije huursector (aanvangshuren boven de liberalisatiegrens) is het weigeren van de huurverhoging in principe niet toegestaan. 

Door te weigeren in de vrije huursector start je feitelijk een mini huurstaking en kun je een duidelijk signaal afgeven aan je verhuurder door je oude, niet-verhoogde huur te blijven betalen. Een paar dingen zijn belangrijk om dan te weten: 

  1. Je huurcontract en de wet zijn leidend over welke betalingsverplichtingen je hebt als huurder. Dit houdt in dat je formeel verplicht bent om de toegestane huurverhoging uiteindelijk te betalen aan je verhuurder.
  2. Wettelijk is het maximum 4.1% verhoging per 1 juli 2023 in de vrije huursector. Het kan in sommige gevallen voorkomen dat je huurcontract een lager, of zelfs helemaal geen huurverhoging vermeld. In dat geval is je contract leidend. Check dus even goed je contract of er iets, en zo ja wat er dan in staat over de huurverhoging.
  3. Wanneer je de toegestane huurverhoging niet betaalt, dan ontstaat er een (kleine) betalingsachterstand van maximaal 4.1% van je kale huur per maand. Dit is een relatief klein bedrag voor de verhuurder en je kan een eerste betalingsherinnering afwachten voordat je werkelijk in actie komt om te betalen.
  4. Wanneer de huurschuld groter wordt loop je het risico dat je verhuurder stappen onderneemt. Wanneer de huurschuld oploopt tot 3 keer het volledige, maandelijkse huurbedrag (3 maanden huurachterstand) kan de verhuurder je huurcontract laten ontbinden en de huurder uit huis zetten. Ook kan het zijn dat je verhuurder een incassobureau inschakelt en de incassokosten op jou verhaalt. Lees hier meer over de maximale incassokosten.
  5. Het weigeren van de huurverhoging in de vrije huursector is feitelijk een mini huurstaking. Heb je bovenstaande punten in acht genomen en wil je toch de huurverhoging weigeren? Lees dan meer tips over een plan van aanpak en de risico’s in de BPW brochure, “Eerst eten, dan de huur”. Ga deze huurstaking niet individueel aan maar organiseer jezelf collectief. Word lid van de BPW en maak een plan van aanpak.
Q: Als ik de huurverhoging weiger, wat voor gevolgen heeft dat dan voor de huurtoeslag?

A: Verhuurder en huurder moeten normaalgesproken beide de verhoging van de huur doorgeven aan de Belastingdienst zodat de huurtoeslag daaraan aangepast kan worden. Dit gebeurt echter niet altijd. Om het proces rondom de huurtoeslag niet te ingewikkeld te maken raden wij aan dat verhuurder en huurder uitgaan van de nieuwe huur inclusief huurverhoging. 

De huurtoeslag wordt elk jaar in november/ december door de Belastingdienst vastgesteld voor het jaar daarop. Tegen die tijd zullen de meeste huurders die meedoen met onze actie weten of het weigeren van de huurverhoging voor hun succesvol heeft uitgepakt en kunnen ze de te hoge huur alsnog naar beneden bijstellen voor de berekening van de huurtoeslag. Voor degene die na de berekening van de huurtoeslag nog hun huur naar beneden bijstellen is er het risico op een minimale terugvordering van de teveel ontvangen huurtoeslag. De consequenties hiervan zullen in de meeste gevallen minimaal zijn en niet opwegen tegen het uitgespaarde geld door de huurverhoging niet te betalen.

Q: Kan ik de automatische incasso ook stopzetten via internetbankieren door de betaling terug te vorderen of te annuleren?

A: De beste weg voor het intrekken van een toestemming tot automatische incasso is schriftelijk. Gebruik daarvoor onze standaardbrief. Als u te laat bent met het opzeggen van de automatische incasso en het verhoogde bedrag is na 1 juli voor de eerste keer afgeschreven, dan kunt u éénmalig deze huurbetaling terugvorderen en alsnog schriftelijk de automatische incasso stopzetten om alsnog mee te doen aan onze actie. 

Q: Wat doe ik als mijn verhuurder weigert de automatische incasso in te trekken omdat dit in mijn contract verplicht is?

A: Weigert uw verhuurder de automatische incasso in te trekken omdat er in uw huurcontract staat dat u verplicht bent te betalen via automatische incasso? U heeft nog steeds het recht de huurverhoging te weigeren door deze niet te betalen. Neem contact op met uw bank om via de bank de automatische incasso alsnog stop te zetten. Soms kunt u ook via internetbankieren een incassant of machtiging blokkeren door deze toe te voegen aan een blokkade- of goedkeuringslijst. Informeer hiernaar bij uw bank.

Q: Moet ik toestemming vragen aan mijn verhuurder of mijn verhuurder op de hoogte brengen dat ik mee doe aan de weiger-actie?

A: Nee u hoeft geen toestemming te vragen aan uw verhuurder. Het niet betalen van de huurverhoging is een wettelijk recht en een vorm van protest. Lees hierover meer in het Stappenplan.

Q: Is achterstallig onderhoud een reden om de huurverhoging te weigeren?

A: Het weigeren van de huurverhoging staat los van het achterstallig onderhoud. Achterstallig onderhoud kan altijd worden aangeklaagd en kan een reden zijn voor de Huurcommissie om de huur tijdelijk, tot de onderhoudsgebreken zijn opgelost, forst te verlagen. Zolang de huur om deze reden is verlaagd mag de huur niet periodiek worden verhoogd per 1 juli. Huurders die deze weg richting huurverlaging willen proberen adviseren wij de gebrekencheck van de Huurcommissie te doen en vervolgens voor 1 mei een klachtbrief te sturen naar de verhuurder. Wanneer er binnen zes weken geen fatsoenlijk antwoord komt van de verhuurder, start dan een procedure bij de Huurcommissie. Voor meer info hierover zie de website van de rijksoverheid.

Q: Hoe zit het met de hoogte van de servicekosten en kan ik daar iets mee?

A: Huurders die over servicekosten bij de Huurcommissie aan de bel trekken, krijgen het vaak voor elkaar dat de servicekosten naar beneden worden bijgesteld. Het proberen waard. Er mag namelijk geen winst gemaakt worden op de servicekosten en de verhuurder moet de in rekening gebrachte kosten kunnen verantwoorden. Voor meer info kijk op de website van de rijksoverheid of de Huurcommissie

Q: Klopt het energielabel van mijn woning?

A: Als je twijfels hebt over het energielabel van je huurwoning, kun je hiervoor bij de Huurcommissie terecht. Zie de website van de Huurcommissie

Q: Ik heb al een bezwaarschrift tegen de huurverhoging ingediend bij mijn verhuurder, kan ik nog steeds ook de huurverhoging weigeren?

A: Het invullen van een bezwaarschrift bij de verhuurder voor 1 juli is niet nodig bij deelname aan onze actie. Het levert onnodig papierwerk op en het beperkt uw mogelijkheden om de huurverhoging succesvol te weigeren.  

Heb je toch al een bezwaarschrift ingediend en is deze afgewezen? Je kunt dan nog steeds meedoen met onze actie en de huurverhoging weigeren door deze niet te betalen. 

Q: Mijn verhuurder stuurt me een brief dat ik een huurachterstand heb of dreigt met het inschakelen van een incassobureau vanwege huurachterstand. Wat moet ik doen?

A: Huurders die meedoen met de actie en hun huurverhoging niet betalen krijgen mogelijk na 1 juli brieven van de verhuurder met betalingsherinneringen en/ of de mededeling dat ze een huurschuld of huurachterstand hebben. Dit zijn vaak automatisch vervaardige brieven waar geen enkele wetsgrond voor bestaat. Je hebt het recht om de huurverhoging te weigeren door deze niet te betalen en je hebt dan ook géén huurachterstand, totdat de Huurcommissie uitspraak doet. 

Reageer niet op de dreigementen van uw verhuurder. Wanneer uw verhuurder telefonisch contact opneemt kunt u mededelen dat u geen huurachterstand heeft en de verhuurder verzoeken de juiste procedure te volgen door te stoppen met betalingsherinneringen. 

Zie ook stap 6, 7 en 8 uit het Stappenplan.

Q: Wat kan ik nog meer doen als de verhuurder mij blijft intimideren?

A: Belangrijk is om dergelijke intimidaties te delen met ons. Scan of maak een foto van eventuele dreigbrieven en intimidaties en stuur deze naar info@wijweigerendehuurverhoging.nl. Wij verzamelen dergelijke loze dreigementen en roepen verhuurders publiekelijk op het matje (via (sociale) media) door de dreigbrieven geanonimiseerd te delen. Geef in je mail nadrukkelijk toestemming dat wij de dreigementen geanonimiseerd mogen gebruiken.

Q: Ik heb een aangetekende brief ontvangen. Wat moet ik nu doen?

A: Als je verhuurder een aangetekende brief heeft verstuurd vóór 1 oktober heeft je verhuurder de juiste stappen gevolgd in de bezwaarprocedure en is de kans groot dat je  weiger-actie ongegrond wordt verklaard. Je kunt doorprocederen bij de Huurcommissie, maar in veel gevallen zal de verhuurder in het gelijk worden gesteld. Je kunt er ook voor kiezen je verlies te nemen en je voor te bereiden op de weiger-actie van volgend jaar. Je hebt je dit jaar uitgesproken voor meerjarige huurbevriezing en samen bouwen we aan een beweging van huurders om meerjarige huurbevriezing op politiek niveau af te dwingen. Dit is misschien wel belangrijker dan het weigeren van de huurverhoging op individueel niveau!

Zie ook stap 8 en 9 uit het Stappenplan.

Q: Ik heb geen aangetekende brief ontvangen voor 1 oktober maar mijn verhuurder blijft dreigbrieven sturen over huurachterstand. Wat moet ik doen?

A: Onderstaand bericht is uitsluitend bedoeld voor deelnemende huurders die géén aangetekende brief hebben gehad vóór 1 oktober. In het geval je geen aangetekende brief van de verhuurder hebt ontvangen voor 1 oktober, kun je de tekst onderaan vanaf nu sturen naar jouw verhuurder.

Heb je nog vragen over deze tekst, stuur ons dan een e-mail.

Het is niet noodzakelijk om onderstaande bericht te sturen naar jouw verhuurder, maar mogelijk helpt het om de stroom ‘dreigbrieven’ te stoppen.

Knip en plak de onderstaande tekst in een e-mail naar de verhuurder en vul bovenaan de aanhef aan (Beste …..) én vermeld onderaan jouw naam en adresgegevens.

Mocht je een reactie ontvangen van jouw verhuurder na het versturen van
onderstaand bericht, stuur die reactie dan naar ons door.

 

++++++++++++++++

Beste ……,

Naar aanleiding van uw correspondentie over mijn vermeende huurachterstand het volgende.

U heeft een voorstel tot huurverhoging gestuurd met als ingangsdatum 1 juli 2023.

Volgens boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW) komt de huurverhoging niet tot stand wanneer de huurder niet akkoord is gegaan met de huurverhoging, de huurder de huurverhoging niet heeft betaald en de verhuurder geen aangetekende rappèlbrief heeft verstuurd vóór 1 oktober.

Omdat de huurverhoging niet tot stand is gekomen en ik de geldende huurprijs steeds op tijd heb betaald, is er geen sprake van huurachterstand.

Met vriendelijke groet,

Je naam en adresgegevens

Q: Wat moet ik doen als ik met succes de huurverhoging geweigerd heb en mijn verhuurder hiervan op de hoogte heb gebracht met de standaardbrief, maar ik geen reactie krijg en de dreigbrieven maar blijven komen?

De juridische weg:

Ga na of je er helemaal zeker van bent dat je inderdaad met succes de huurverhoging hebt geweigerd. Dat houdt in dat er vormfouten zijn gemaakt in het proces door je verhuurder. De aangetekende rappelbrief is niet op tijd verstuurd (let op, verstuurdatum is leidend, niet de ontvangstdatum), er zat geen kopie van het originele huurverhogingsvoorstel bij de brief, of de brief is onjuist bezorgd (bv. in de brievenbus gegooid zonder te tekenen voor ontvangst). Dubbelcheck dit bij een advocaat, het Juridisch Loket of jouw lokale WWDH groep.

Als met zekerheid vastgesteld is dat je inderdaad met succes de huurverhoging hebt geweigerd, maar je verhuurder blijft intimidaties en aanmaningen versturen, of dreigen met een deurwaarder, is het tijd om bewijzen te verzamelen en je voor te bereiden op een dagvaarding bij de kantonrechter. Je kunt alle aanmaningen en bedreigingen nog steeds negeren, ze zijn immers ongegrond. 

Een deurwaarder kan alleen onder dwang geld opeisen als de kantonrechter een vonnis heeft uitgesproken. Blijf alle dreigbrieven negeren totdat je een dagvaarding ontvangt. Wanneer je een dagvaarding ontvangt betekent dat, dat je verhuurder een zaak is gestart bij de kantonrechter om de niet bestaande huurachterstand op te eisen. 

Als niet aan de eisen is voldaan voor het correct doorvoeren van de huurverhoging, zoals het op tijd versturen van een aangetekende rappelbrief, dan bestaat er dus geen huurachterstand en zal de rechter de vordering van de verhuurder afwijzen. Je betaald dan definitief geen huurverhoging!

Voor een dagvaarding bij de kantonrechter is meestal geen advocaat noodzakelijk. Je kunt zelf verweer voeren, of een juridisch adviseur inschakelen. Zie ook rechtspraak.nl over wat te doen bij een dagvaarding bij de kantonrechter

De weg van actie van onderop:

Naast de juridische weg, kun je ook de weg van maatschappelijke actie bewandelen. Ga bijvoorbeeld eens verhaal halen bij je verhuurder, waarom hij jou onrechtmatig blijft intimideren. Organiseer een actie bij het hoofdkantoor samen met je buren, en overhandig een eisenpakket waarin je per direct eist dat de bedreigingen stoppen en de huurverhoging niet door gaat. Zoek (lokale) media op en deel je verhaal. Zorg dat je daarin niet alleen je eigen situatie onder de aandacht brengt, maar ook onze collectieve eis van volledige bevriezing van alle huren. Zo verbreed je jouw individuele strijd naar onze gezamelijke strijd voor betaalbare huren. Er zijn tal van manieren en invalshoeken om zo’n actie op te zetten. Ga naar een lokaal WWDH of BPW spreekuur, of neem contact op met een lokale WWDH of BPW groep. Zij kunnen jou en je buren ondersteunen bij het opzetten van een actie tegen je verhuurder. Voor andere vragen of tips bij het opzetten van een actie, neem contact op met info@wijweigerendehuurverhoging.nl 

Q: Waarom moet ik me aanmelden voor de actie via de website?

A: Het aantal aanmeldingen geeft ons een indicatie van hoeveel huurders mee doen met onze weiger-actie. Door je aan te melden kunnen we je in contact brengen met anderen die ook de huurverhoging weigeren en kunnen wij jou en andere deelnemers voorzien van steun, tips en informatie. Het geeft ons de mogelijkheid om je op de hoogte te houden van de actie via een nieuwsbrief en in sommige steden of dorpen kunnen we bewoners organiseren in lokale solidariteitsnetwerken die samen de huurverhoging weigeren. Tot slot kunnen we contact opnemen wanneer je aangeeft dat je actief wilt worden binnen onze actiegroep en uitnodigen om mee te werken. Maar de eerste stappen om de huurverhoging te weigeren, moet je natuurlijk zelf zetten.

Q: In de brief van de huurverhoging staat dat ik schriftelijk bezwaar kan maken tegen de verhoging. Moet ik hiervan gebruik maken?

A: Om te kunnen deelnemen aan onze actie ontraden we het om gebruik te maken van een schriftelijk bezwaar. Het weigeren van de huurverhoging door deze niet te betalen aan de hand van ons Stappenplan is een net zo legitieme manier om bezwaar aan te tekenen en het legt de verantwoordelijkheid om actie te ondernemen bij de verhuurder. Een schriftelijk bezwaar wordt vrijwel altijd direct ongegrond verklaard en dan sta je als huurder met lege handen. 

Q: Ik heb een inkomensafhankelijke huurverhoging gehad. Kan ik de huurverhoging weigeren?

A: Ja! De inkomensafhankelijke huurverhoging wordt bepaald aan de hand van het inkomen van de huurder en kan €50 of €100 bedragen. De huurverhoging kan ook bij een inkomensafhankelijke huurverhoging gewoon geweigerd worden aan de hand van de stappen uit ons Stappenplan.

Deze vorm van huurverhogen is in 2013 ingevoerd om de verhuurderheffing te kunnen financieren. Nu deze extra belasting wordt afgeschaft is de inkomensafhankelijke huurverhoging niet meer goed te praten. Deze ordinaire gelegaliseerde diefstal moet stoppen. Meld je aan voor onze actie.

Q: Ik huur in de vrije sector kan ik de huurverhoging ook weigeren?

A: In de gereguleerde (sociale) huursector ben je wettelijk beter beschermd en kun je makkelijker actie voeren tegen de huurverhoging. In de vrije huursector (aanvangshuren boven de liberalisatiegrens) is het weigeren van de huurverhoging in principe niet toegestaan. 

Door te weigeren in de vrije huursector start je feitelijk een mini huurstaking en kun je een duidelijk signaal afgeven aan je verhuurder door je oude, niet-verhoogde huur te blijven betalen. Een paar dingen zijn belangrijk om dan te weten: 

  1. Je huurcontract en de wet zijn leidend over welke betalingsverplichtingen je hebt als huurder. Dit houdt in dat je formeel verplicht bent om de toegestane huurverhoging uiteindelijk te betalen aan je verhuurder.
  2. Wettelijk is het maximum 4.1% verhoging per 1 juli 2023 in de vrije huursector. Het kan in sommige gevallen voorkomen dat je huurcontract een lager, of zelfs helemaal geen huurverhoging vermeld. In dat geval is je contract leidend. Check dus even goed je contract of er iets, en zo ja wat er dan in staat over de huurverhoging.
  3. Wanneer je de toegestane huurverhoging niet betaalt, dan ontstaat er een (kleine) betalingsachterstand van maximaal 4.1% van je kale huur per maand. Dit is een relatief klein bedrag voor de verhuurder en je kan een eerste betalingsherinnering afwachten voordat je werkelijk in actie komt om te betalen.
  4. Wanneer de huurschuld groter wordt loop je het risico dat je verhuurder stappen onderneemt. Wanneer de huurschuld oploopt tot 3 keer het volledige, maandelijkse huurbedrag (3 maanden huurachterstand) kan de verhuurder je huurcontract laten ontbinden en de huurder uit huis zetten. Ook kan het zijn dat je verhuurder een incassobureau inschakelt en de incassokosten op jou verhaalt. Lees hier meer over de maximale incassokosten.
  5. Het weigeren van de huurverhoging in de vrije huursector is feitelijk een mini huurstaking. Heb je bovenstaande punten in acht genomen en wil je toch de huurverhoging weigeren? Lees dan meer tips over een plan van aanpak en de risico’s in de BPW brochure, “Eerst eten, dan de huur”. Ga deze huurstaking niet individueel aan maar organiseer jezelf collectief. Word lid van de BPW en maak een plan van aanpak.
Q: Als ik de huurverhoging weiger, wat voor gevolgen heeft dat dan voor de huurtoeslag?

A: Verhuurder en huurder moeten normaalgesproken beide de verhoging van de huur doorgeven aan de Belastingdienst zodat de huurtoeslag daaraan aangepast kan worden. Dit gebeurt echter niet altijd. Om het proces rondom de huurtoeslag niet te ingewikkeld te maken raden wij aan dat verhuurder en huurder uitgaan van de nieuwe huur inclusief huurverhoging. 

De huurtoeslag wordt elk jaar in november/ december door de Belastingdienst vastgesteld voor het jaar daarop. Tegen die tijd zullen de meeste huurders die meedoen met onze actie weten of het weigeren van de huurverhoging voor hun succesvol heeft uitgepakt en kunnen ze de te hoge huur alsnog naar beneden bijstellen voor de berekening van de huurtoeslag. Voor degene die na de berekening van de huurtoeslag nog hun huur naar beneden bijstellen is er het risico op een minimale terugvordering van de teveel ontvangen huurtoeslag. De consequenties hiervan zullen in de meeste gevallen minimaal zijn en niet opwegen tegen het uitgespaarde geld door de huurverhoging niet te betalen.

Q: Kan ik de automatische incasso ook stopzetten via internetbankieren door de betaling terug te vorderen of te annuleren?

A: De beste weg voor het intrekken van een toestemming tot automatische incasso is schriftelijk. Gebruik daarvoor onze standaardbrief. Als u te laat bent met het opzeggen van de automatische incasso en het verhoogde bedrag is na 1 juli voor de eerste keer afgeschreven, dan kunt u éénmalig deze huurbetaling terugvorderen en alsnog schriftelijk de automatische incasso stopzetten om alsnog mee te doen aan onze actie. 

Q: Wat doe ik als mijn verhuurder weigert de automatische incasso in te trekken omdat dit in mijn contract verplicht is?

A: Weigert uw verhuurder de automatische incasso in te trekken omdat er in uw huurcontract staat dat u verplicht bent te betalen via automatische incasso? U heeft nog steeds het recht de huurverhoging te weigeren door deze niet te betalen. Neem contact op met uw bank om via de bank de automatische incasso alsnog stop te zetten. Soms kunt u ook via internetbankieren een incassant of machtiging blokkeren door deze toe te voegen aan een blokkade- of goedkeuringslijst. Informeer hiernaar bij uw bank.

Q: Moet ik toestemming vragen aan mijn verhuurder of mijn verhuurder op de hoogte brengen dat ik mee doe aan de weiger-actie?

A: Nee u hoeft geen toestemming te vragen aan uw verhuurder. Het niet betalen van de huurverhoging is een wettelijk recht en een vorm van protest. Lees hierover meer in het Stappenplan.

Q: Is achterstallig onderhoud een reden om de huurverhoging te weigeren?

A: Het weigeren van de huurverhoging staat los van het achterstallig onderhoud. Achterstallig onderhoud kan altijd worden aangeklaagd en kan een reden zijn voor de Huurcommissie om de huur tijdelijk, tot de onderhoudsgebreken zijn opgelost, forst te verlagen. Zolang de huur om deze reden is verlaagd mag de huur niet periodiek worden verhoogd per 1 juli. Huurders die deze weg richting huurverlaging willen proberen adviseren wij de gebrekencheck van de Huurcommissie te doen en vervolgens voor 1 mei een klachtbrief te sturen naar de verhuurder. Wanneer er binnen zes weken geen fatsoenlijk antwoord komt van de verhuurder, start dan een procedure bij de Huurcommissie. Voor meer info hierover zie de website van de rijksoverheid.

Q: Hoe zit het met de hoogte van de servicekosten en kan ik daar iets mee?

A: Huurders die over servicekosten bij de Huurcommissie aan de bel trekken, krijgen het vaak voor elkaar dat de servicekosten naar beneden worden bijgesteld. Het proberen waard. Er mag namelijk geen winst gemaakt worden op de servicekosten en de verhuurder moet de in rekening gebrachte kosten kunnen verantwoorden. Voor meer info kijk op de website van de rijksoverheid of de Huurcommissie

Q: Klopt het energielabel van mijn woning?

A: Als je twijfels hebt over het energielabel van je huurwoning, kun je hiervoor bij de Huurcommissie terecht. Zie de website van de Huurcommissie

Q: Ik heb al een bezwaarschrift tegen de huurverhoging ingediend bij mijn verhuurder, kan ik nog steeds ook de huurverhoging weigeren?

A: Het invullen van een bezwaarschrift bij de verhuurder voor 1 juli is niet nodig bij deelname aan onze actie. Het levert onnodig papierwerk op en het beperkt uw mogelijkheden om de huurverhoging succesvol te weigeren.  

Heb je toch al een bezwaarschrift ingediend en is deze afgewezen? Je kunt dan nog steeds meedoen met onze actie en de huurverhoging weigeren door deze niet te betalen. 

Q: Mijn verhuurder stuurt me een brief dat ik een huurachterstand heb of dreigt met het inschakelen van een incassobureau vanwege huurachterstand. Wat moet ik doen?

A: Huurders die meedoen met de actie en hun huurverhoging niet betalen krijgen mogelijk na 1 juli brieven van de verhuurder met betalingsherinneringen en/ of de mededeling dat ze een huurschuld of huurachterstand hebben. Dit zijn vaak automatisch vervaardige brieven waar geen enkele wetsgrond voor bestaat. Je hebt het recht om de huurverhoging te weigeren door deze niet te betalen en je hebt dan ook géén huurachterstand, totdat de Huurcommissie uitspraak doet. 

Reageer niet op de dreigementen van uw verhuurder. Wanneer uw verhuurder telefonisch contact opneemt kunt u mededelen dat u geen huurachterstand heeft en de verhuurder verzoeken de juiste procedure te volgen door te stoppen met betalingsherinneringen. 

Zie ook stap 6, 7 en 8 uit het Stappenplan.

Q: Wat kan ik nog meer doen als de verhuurder mij blijft intimideren?

A: Belangrijk is om dergelijke intimidaties te delen met ons. Scan of maak een foto van eventuele dreigbrieven en intimidaties en stuur deze naar info@wijweigerendehuurverhoging.nl. Wij verzamelen dergelijke loze dreigementen en roepen verhuurders publiekelijk op het matje (via (sociale) media) door de dreigbrieven geanonimiseerd te delen. Geef in je mail nadrukkelijk toestemming dat wij de dreigementen geanonimiseerd mogen gebruiken.

Q: Ik heb een aangetekende brief ontvangen. Wat moet ik nu doen?

A: Als je verhuurder een aangetekende brief heeft verstuurd vóór 1 oktober heeft je verhuurder de juiste stappen gevolgd in de bezwaarprocedure en is de kans groot dat je  weiger-actie ongegrond wordt verklaard. Je kunt doorprocederen bij de Huurcommissie, maar in veel gevallen zal de verhuurder in het gelijk worden gesteld. Je kunt er ook voor kiezen je verlies te nemen en je voor te bereiden op de weiger-actie van volgend jaar. Je hebt je dit jaar uitgesproken voor meerjarige huurbevriezing en samen bouwen we aan een beweging van huurders om meerjarige huurbevriezing op politiek niveau af te dwingen. Dit is misschien wel belangrijker dan het weigeren van de huurverhoging op individueel niveau!

Zie ook stap 8 en 9 uit het Stappenplan.

Voor 1 juli

Q: Waarom moet ik me aanmelden voor de actie via de website?

A: Het aantal aanmeldingen geeft ons een indicatie van hoeveel huurders mee doen met onze weiger-actie. Door je aan te melden kunnen we je in contact brengen met anderen die ook de huurverhoging weigeren en kunnen wij jou en andere deelnemers voorzien van steun, tips en informatie. Het geeft ons de mogelijkheid om je op de hoogte te houden van de actie via een nieuwsbrief en in sommige steden of dorpen kunnen we bewoners organiseren in lokale solidariteitsnetwerken die samen de huurverhoging weigeren. Tot slot kunnen we contact opnemen wanneer je aangeeft dat je actief wilt worden binnen onze actiegroep en uitnodigen om mee te werken. Maar de eerste stappen om de huurverhoging te weigeren, moet je natuurlijk zelf zetten.

Q: In de brief van de huurverhoging staat dat ik schriftelijk bezwaar kan maken tegen de verhoging. Moet ik hiervan gebruik maken?

A: Om te kunnen deelnemen aan onze actie ontraden we het om gebruik te maken van een schriftelijk bezwaar. Het weigeren van de huurverhoging door deze niet te betalen aan de hand van ons Stappenplan is een net zo legitieme manier om bezwaar aan te tekenen en het legt de verantwoordelijkheid om actie te ondernemen bij de verhuurder. Een schriftelijk bezwaar wordt vrijwel altijd direct ongegrond verklaard en dan sta je als huurder met lege handen. 

Q: Ik heb een inkomensafhankelijke huurverhoging gehad. Kan ik de huurverhoging weigeren?

A: Ja! De inkomensafhankelijke huurverhoging wordt bepaald aan de hand van het inkomen van de huurder en kan €50 of €100 bedragen. De huurverhoging kan ook bij een inkomensafhankelijke huurverhoging gewoon geweigerd worden aan de hand van de stappen uit ons Stappenplan.

Deze vorm van huurverhogen is in 2013 ingevoerd om de verhuurderheffing te kunnen financieren. Nu deze extra belasting wordt afgeschaft is de inkomensafhankelijke huurverhoging niet meer goed te praten. Deze ordinaire gelegaliseerde diefstal moet stoppen. Meld je aan voor onze actie.

Q: Ik huur in de vrije sector kan ik de huurverhoging ook weigeren?

A: In de gereguleerde (sociale) huursector ben je wettelijk beter beschermd en kun je makkelijker actie voeren tegen de huurverhoging. In de vrije huursector (aanvangshuren boven de liberalisatiegrens) is het weigeren van de huurverhoging in principe niet toegestaan. 

Door te weigeren in de vrije huursector start je feitelijk een mini huurstaking en kun je een duidelijk signaal afgeven aan je verhuurder door je oude, niet-verhoogde huur te blijven betalen. Een paar dingen zijn belangrijk om dan te weten: 

  1. Je huurcontract en de wet zijn leidend over welke betalingsverplichtingen je hebt als huurder. Dit houdt in dat je formeel verplicht bent om de toegestane huurverhoging uiteindelijk te betalen aan je verhuurder.
  2. Wettelijk is het maximum 4.1% verhoging per 1 juli 2023 in de vrije huursector. Het kan in sommige gevallen voorkomen dat je huurcontract een lager, of zelfs helemaal geen huurverhoging vermeld. In dat geval is je contract leidend. Check dus even goed je contract of er iets, en zo ja wat er dan in staat over de huurverhoging.
  3. Wanneer je de toegestane huurverhoging niet betaalt, dan ontstaat er een (kleine) betalingsachterstand van maximaal 4.1% van je kale huur per maand. Dit is een relatief klein bedrag voor de verhuurder en je kan een eerste betalingsherinnering afwachten voordat je werkelijk in actie komt om te betalen.
  4. Wanneer de huurschuld groter wordt loop je het risico dat je verhuurder stappen onderneemt. Wanneer de huurschuld oploopt tot 3 keer het volledige, maandelijkse huurbedrag (3 maanden huurachterstand) kan de verhuurder je huurcontract laten ontbinden en de huurder uit huis zetten. Ook kan het zijn dat je verhuurder een incassobureau inschakelt en de incassokosten op jou verhaalt. Lees hier meer over de maximale incassokosten.
  5. Het weigeren van de huurverhoging in de vrije huursector is feitelijk een mini huurstaking. Heb je bovenstaande punten in acht genomen en wil je toch de huurverhoging weigeren? Lees dan meer tips over een plan van aanpak en de risico’s in de BPW brochure, “Eerst eten, dan de huur”. Ga deze huurstaking niet individueel aan maar organiseer jezelf collectief. Word lid van de BPW en maak een plan van aanpak.
Q: Als ik de huurverhoging weiger, wat voor gevolgen heeft dat dan voor de huurtoeslag?

A: Verhuurder en huurder moeten normaalgesproken beide de verhoging van de huur doorgeven aan de Belastingdienst zodat de huurtoeslag daaraan aangepast kan worden. Dit gebeurt echter niet altijd. Om het proces rondom de huurtoeslag niet te ingewikkeld te maken raden wij aan dat verhuurder en huurder uitgaan van de nieuwe huur inclusief huurverhoging. 

De huurtoeslag wordt elk jaar in november/ december door de Belastingdienst vastgesteld voor het jaar daarop. Tegen die tijd zullen de meeste huurders die meedoen met onze actie weten of het weigeren van de huurverhoging voor hun succesvol heeft uitgepakt en kunnen ze de te hoge huur alsnog naar beneden bijstellen voor de berekening van de huurtoeslag. Voor degene die na de berekening van de huurtoeslag nog hun huur naar beneden bijstellen is er het risico op een minimale terugvordering van de teveel ontvangen huurtoeslag. De consequenties hiervan zullen in de meeste gevallen minimaal zijn en niet opwegen tegen het uitgespaarde geld door de huurverhoging niet te betalen.

Q: Kan ik de automatische incasso ook stopzetten via internetbankieren door de betaling terug te vorderen of te annuleren?

A: De beste weg voor het intrekken van een toestemming tot automatische incasso is schriftelijk. Gebruik daarvoor onze standaardbrief. Als u te laat bent met het opzeggen van de automatische incasso en het verhoogde bedrag is na 1 juli voor de eerste keer afgeschreven, dan kunt u éénmalig deze huurbetaling terugvorderen en alsnog schriftelijk de automatische incasso stopzetten om alsnog mee te doen aan onze actie. 

Q: Wat doe ik als mijn verhuurder weigert de automatische incasso in te trekken omdat dit in mijn contract verplicht is?

A: Weigert uw verhuurder de automatische incasso in te trekken omdat er in uw huurcontract staat dat u verplicht bent te betalen via automatische incasso? U heeft nog steeds het recht de huurverhoging te weigeren door deze niet te betalen. Neem contact op met uw bank om via de bank de automatische incasso alsnog stop te zetten. Soms kunt u ook via internetbankieren een incassant of machtiging blokkeren door deze toe te voegen aan een blokkade- of goedkeuringslijst. Informeer hiernaar bij uw bank.

Q: Moet ik toestemming vragen aan mijn verhuurder of mijn verhuurder op de hoogte brengen dat ik mee doe aan de weiger-actie?

A: Nee u hoeft geen toestemming te vragen aan uw verhuurder. Het niet betalen van de huurverhoging is een wettelijk recht en een vorm van protest. Lees hierover meer in het Stappenplan.

Q: Is achterstallig onderhoud een reden om de huurverhoging te weigeren?

A: Het weigeren van de huurverhoging staat los van het achterstallig onderhoud. Achterstallig onderhoud kan altijd worden aangeklaagd en kan een reden zijn voor de Huurcommissie om de huur tijdelijk, tot de onderhoudsgebreken zijn opgelost, forst te verlagen. Zolang de huur om deze reden is verlaagd mag de huur niet periodiek worden verhoogd per 1 juli. Huurders die deze weg richting huurverlaging willen proberen adviseren wij de gebrekencheck van de Huurcommissie te doen en vervolgens voor 1 mei een klachtbrief te sturen naar de verhuurder. Wanneer er binnen zes weken geen fatsoenlijk antwoord komt van de verhuurder, start dan een procedure bij de Huurcommissie. Voor meer info hierover zie de website van de rijksoverheid.

Q: Hoe zit het met de hoogte van de servicekosten en kan ik daar iets mee?

A: Huurders die over servicekosten bij de Huurcommissie aan de bel trekken, krijgen het vaak voor elkaar dat de servicekosten naar beneden worden bijgesteld. Het proberen waard. Er mag namelijk geen winst gemaakt worden op de servicekosten en de verhuurder moet de in rekening gebrachte kosten kunnen verantwoorden. Voor meer info kijk op de website van de rijksoverheid of de Huurcommissie

Q: Klopt het energielabel van mijn woning?

A: Als je twijfels hebt over het energielabel van je huurwoning, kun je hiervoor bij de Huurcommissie terecht. Zie de website van de Huurcommissie

Q: Ik heb al een bezwaarschrift tegen de huurverhoging ingediend bij mijn verhuurder, kan ik nog steeds ook de huurverhoging weigeren?

A: Het invullen van een bezwaarschrift bij de verhuurder voor 1 juli is niet nodig bij deelname aan onze actie. Het levert onnodig papierwerk op en het beperkt uw mogelijkheden om de huurverhoging succesvol te weigeren.  

Heb je toch al een bezwaarschrift ingediend en is deze afgewezen? Je kunt dan nog steeds meedoen met onze actie en de huurverhoging weigeren door deze niet te betalen. 

Na 1 juli & voor 1 oktober

Q: Mijn verhuurder stuurt me een brief dat ik een huurachterstand heb of dreigt met het inschakelen van een incassobureau vanwege huurachterstand. Wat moet ik doen?

A: Huurders die meedoen met de actie en hun huurverhoging niet betalen krijgen mogelijk na 1 juli brieven van de verhuurder met betalingsherinneringen en/ of de mededeling dat ze een huurschuld of huurachterstand hebben. Dit zijn vaak automatisch vervaardige brieven waar geen enkele wetsgrond voor bestaat. Je hebt het recht om de huurverhoging te weigeren door deze niet te betalen en je hebt dan ook géén huurachterstand, totdat de Huurcommissie uitspraak doet. 

Reageer niet op de dreigementen van uw verhuurder. Wanneer uw verhuurder telefonisch contact opneemt kunt u mededelen dat u geen huurachterstand heeft en de verhuurder verzoeken de juiste procedure te volgen door te stoppen met betalingsherinneringen. 

Zie ook stap 6, 7 en 8 uit het Stappenplan.

Q: Wat kan ik nog meer doen als de verhuurder mij blijft intimideren?

A: Belangrijk is om dergelijke intimidaties te delen met ons. Scan of maak een foto van eventuele dreigbrieven en intimidaties en stuur deze naar info@wijweigerendehuurverhoging.nl. Wij verzamelen dergelijke loze dreigementen en roepen verhuurders publiekelijk op het matje (via (sociale) media) door de dreigbrieven geanonimiseerd te delen. Geef in je mail nadrukkelijk toestemming dat wij de dreigementen geanonimiseerd mogen gebruiken.

Q: Ik heb een aangetekende brief ontvangen. Wat moet ik nu doen?

A: Als je verhuurder een aangetekende brief heeft verstuurd vóór 1 oktober heeft je verhuurder de juiste stappen gevolgd in de bezwaarprocedure en is de kans groot dat je  weiger-actie ongegrond wordt verklaard. Je kunt doorprocederen bij de Huurcommissie, maar in veel gevallen zal de verhuurder in het gelijk worden gesteld. Je kunt er ook voor kiezen je verlies te nemen en je voor te bereiden op de weiger-actie van volgend jaar. Je hebt je dit jaar uitgesproken voor meerjarige huurbevriezing en samen bouwen we aan een beweging van huurders om meerjarige huurbevriezing op politiek niveau af te dwingen. Dit is misschien wel belangrijker dan het weigeren van de huurverhoging op individueel niveau!

Zie ook stap 8 en 9 uit het Stappenplan.

Na 1 oktober

Q: Ik heb geen aangetekende brief ontvangen voor 1 oktober maar mijn verhuurder blijft dreigbrieven sturen over huurachterstand. Wat moet ik doen?

A: Onderstaand bericht is uitsluitend bedoeld voor deelnemende huurders die géén aangetekende brief hebben gehad vóór 1 oktober. In het geval je geen aangetekende brief van de verhuurder hebt ontvangen voor 1 oktober, kun je de tekst onderaan vanaf nu sturen naar jouw verhuurder.

Heb je nog vragen over deze tekst, stuur ons dan een e-mail.

Het is niet noodzakelijk om onderstaande bericht te sturen naar jouw verhuurder, maar mogelijk helpt het om de stroom ‘dreigbrieven’ te stoppen.

Knip en plak de onderstaande tekst in een e-mail naar de verhuurder en vul bovenaan de aanhef aan (Beste …..) én vermeld onderaan jouw naam en adresgegevens.

Mocht je een reactie ontvangen van jouw verhuurder na het versturen van
onderstaand bericht, stuur die reactie dan naar ons door.

 

++++++++++++++++

Beste ……,

Naar aanleiding van uw correspondentie over mijn vermeende huurachterstand het volgende.

U heeft een voorstel tot huurverhoging gestuurd met als ingangsdatum 1 juli 2023.

Volgens boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW) komt de huurverhoging niet tot stand wanneer de huurder niet akkoord is gegaan met de huurverhoging, de huurder de huurverhoging niet heeft betaald en de verhuurder geen aangetekende rappèlbrief heeft verstuurd vóór 1 oktober.

Omdat de huurverhoging niet tot stand is gekomen en ik de geldende huurprijs steeds op tijd heb betaald, is er geen sprake van huurachterstand.

Met vriendelijke groet,

Je naam en adresgegevens

Q: Wat moet ik doen als ik met succes de huurverhoging geweigerd heb en mijn verhuurder hiervan op de hoogte heb gebracht met de standaardbrief, maar ik geen reactie krijg en de dreigbrieven maar blijven komen?

De juridische weg:

Ga na of je er helemaal zeker van bent dat je inderdaad met succes de huurverhoging hebt geweigerd. Dat houdt in dat er vormfouten zijn gemaakt in het proces door je verhuurder. De aangetekende rappelbrief is niet op tijd verstuurd (let op, verstuurdatum is leidend, niet de ontvangstdatum), er zat geen kopie van het originele huurverhogingsvoorstel bij de brief, of de brief is onjuist bezorgd (bv. in de brievenbus gegooid zonder te tekenen voor ontvangst). Dubbelcheck dit bij een advocaat, het Juridisch Loket of jouw lokale WWDH groep.

Als met zekerheid vastgesteld is dat je inderdaad met succes de huurverhoging hebt geweigerd, maar je verhuurder blijft intimidaties en aanmaningen versturen, of dreigen met een deurwaarder, is het tijd om bewijzen te verzamelen en je voor te bereiden op een dagvaarding bij de kantonrechter. Je kunt alle aanmaningen en bedreigingen nog steeds negeren, ze zijn immers ongegrond. 

Een deurwaarder kan alleen onder dwang geld opeisen als de kantonrechter een vonnis heeft uitgesproken. Blijf alle dreigbrieven negeren totdat je een dagvaarding ontvangt. Wanneer je een dagvaarding ontvangt betekent dat, dat je verhuurder een zaak is gestart bij de kantonrechter om de niet bestaande huurachterstand op te eisen. 

Als niet aan de eisen is voldaan voor het correct doorvoeren van de huurverhoging, zoals het op tijd versturen van een aangetekende rappelbrief, dan bestaat er dus geen huurachterstand en zal de rechter de vordering van de verhuurder afwijzen. Je betaald dan definitief geen huurverhoging!

Voor een dagvaarding bij de kantonrechter is meestal geen advocaat noodzakelijk. Je kunt zelf verweer voeren, of een juridisch adviseur inschakelen. Zie ook rechtspraak.nl over wat te doen bij een dagvaarding bij de kantonrechter

De weg van actie van onderop:

Naast de juridische weg, kun je ook de weg van maatschappelijke actie bewandelen. Ga bijvoorbeeld eens verhaal halen bij je verhuurder, waarom hij jou onrechtmatig blijft intimideren. Organiseer een actie bij het hoofdkantoor samen met je buren, en overhandig een eisenpakket waarin je per direct eist dat de bedreigingen stoppen en de huurverhoging niet door gaat. Zoek (lokale) media op en deel je verhaal. Zorg dat je daarin niet alleen je eigen situatie onder de aandacht brengt, maar ook onze collectieve eis van volledige bevriezing van alle huren. Zo verbreed je jouw individuele strijd naar onze gezamelijke strijd voor betaalbare huren. Er zijn tal van manieren en invalshoeken om zo’n actie op te zetten. Ga naar een lokaal WWDH of BPW spreekuur, of neem contact op met een lokale WWDH of BPW groep. Zij kunnen jou en je buren ondersteunen bij het opzetten van een actie tegen je verhuurder. Voor andere vragen of tips bij het opzetten van een actie, neem contact op met info@wijweigerendehuurverhoging.nl 

nl_NLNL